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離婚分房系列(一):按揭房分割

離婚分房系列(一):按揭房分割

   按揭貸款買房是近年新生事物,離婚訴訟中分割按揭房屋亦成為司法實踐中必須解決的新問題。訂立合同、首付房款、辦理證書、償還貸款期間,雙方可能結婚與離婚,夫妻對房屋性質、分割方法等問題經常產生爭議。本文從揭示按揭房屋上諸多關系入手,分析按揭房屋分割中的五種疑難情形并提出相應解決意見。
    一、按揭房屋上的諸多權利與平衡。
    1、按揭買房所形成的諸多權利。購房人與出賣人訂立房屋買賣合同之后,與銀行訂立貸款合同;銀行將貸款直接支付于出賣人,出賣人協助購房人辦理房屋產權移轉手續;購房人按照貸款合同約定的期限與金額償還貸款。為擔保購房人如期還款,銀行通常在房屋上設定抵押,設定抵押之前,銀行通常還要求出賣人提供保證。筆者認為:應當以買房合同訂立之日確定為購房之日,之后購房人承擔與房屋相關的權利義務,包括領受房屋、辦理產權證、支付首付、償還貸款等;行政機關頒發房屋產權證書是對購房人享有房屋產權事實予以確認,但享有權利不以頒發產權證為準。
    2、銀行對房屋產權變更的態度。在充分考查貸款人還款能力基礎上,銀行才同意訂立貸款合同。夫妻雙方申請貸款,但法院判決一方取得房屋所有權并承擔還款義務;夫妻一方申請貸款,而判決配偶取得房屋所有權且承擔還款義務,因還貸能力明顯將改變或者降低,銀行債權將出現風險。順暢執行法院判決包括房屋產權變更登記、重新簽訂抵押合同、辦理轉按揭手續等,銀行未必配合執行。即使銀行可以實現抵押權優先受償,但畢竟耗時耗力;盡管離婚后夫妻雙方對共同債務仍然承擔連帶清償義務,但離婚協議書或法院判決書通常不予確認。
    二、五種疑難情形下的原則分割方法。
    1、一方婚前按揭貸款且辦理產權證,婚后雙方共同還貸的房屋。
    根據《婚姻法》第18條和《婚姻法解釋(一)》第19條,夫妻一方婚前訂立房屋買賣合同與貸款合同,領受房屋且產權證辦理在該方名下的,當然屬于一方個人財產;除夫妻雙方另有約定外,夫妻一方財產不因夫妻婚姻關系延續而轉化為夫妻共同財產。婚后雙方共同償還貸款屬于以夫妻共同財產償還個人婚前債務,離婚時取得房屋所有權一方將共同還貸部分一半支付于對方。
    2、一方婚前按揭貸款,婚后取得產權證且共同還貸的房屋。
    因訂立買賣合同與產權證辦畢期間雙方結婚,故界定房屋性質以訂立合同還是以取得產權證為準將成為最大爭議焦點。筆者認為:夫妻一方訂立房屋買賣合同旨在取得房屋所有權,之后將承擔與房屋相關的一切權利義務,房屋產權亦將登記在其名下,故購房人享有房屋產權。婚后夫妻雙方共同還款行為并不改變房屋所有權性質,離婚時取得房屋所有權一方應當將共同還貸部分一半支付于對方。
    3、婚前共同出資首付,以一方名義購房與貸款,婚后共同還貸的房屋。
    戀愛期間,雙方可以共同出資購房以備結婚之用。如果以雙方名義訂立房屋買賣合同,產權證登記在雙方名下,房屋屬于夫妻共同財產毫無爭議。難題是:一方出資,但以對方名義訂立買賣合同和貸款合同且產權證登記在該方名下的房屋如何分割。筆者認為:出資但未登記為產權人的一方應當證實出資行為,證實出資目的旨在購買房屋,而非借貸或贈與。如果舉證不力,除非對方認可,否則出資人很難證實房屋屬于共同財產,只能分得婚后共同還貸部分一半。
    4、婚后以一方名義訂立買賣合同,以共同財產償還貸款但產權登記在該方名下的房屋。
    從夫妻內部關系角度出發,該房屋無疑屬于夫妻共同財產。離婚時應當根據財產具體情況,本著照顧子女和女方權益原則判決,取得房屋所有權一方給予對方相應補償。法院判決非產權登記方取得房屋所有權并承擔還貸義務時,必須辦理房屋過戶手續與還貸變更手續;如其還貸能力欠缺,銀行未必同意。令該方值得重視的是:如果第三人相信產權登記簿,向產權登記人購買該房屋,即使登記與實際權利不符,第三人基于對登記簿信賴,該交易應當法律保護,其可以取得房屋所有權。
    5、婚前房屋增值或貶值后果應當由夫妻雙方共同承擔。
    婚前個人房屋在婚姻關系存續期間可能將增值或貶值,由誰承擔該后果無不產生爭議。一種觀點認為:婚前房屋屬于個人財產,其價值增減屬于房屋形態轉化,而非投資收益與風險,其后果仍應當由該方繼續承擔;第二種觀點認為:增值與貶值發生在婚姻關系存續期間,以夫妻共同財產償還婚前個人債務,雙方對房屋價值維護均有相當貢獻,故價值變化后果應由雙方共同承擔。筆者同意第二種觀點。

 
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